淺析房地產開發項目經濟測算
發布日期:2018/9/27 10:49:16 | 瀏覽次數:14144 來源:張宇/特發地產公司淺析房地產開發項目經濟測算
張宇/特發地產公司
不研究資料便進行投資，有如玩撲克牌而不看牌一樣。主要針對于房地產開發投資項目的經濟測算，又稱開發投資的可行性分析，是一個由模擬房地產項目的開發投資過程作為主軸，依據收入減支出原理，考慮資金的時間價值，以現金流量作為主要表現方式，運用數學方法及函數公式，將房地產項目的開發投資過程量化展示出來，最后通過一系列的財務指標評判項目的開發投資可行性。
可行性研究一般要回答以下問題:
技術：產品規劃設計；經濟：盈利能力；財務：資金平衡；融資：籌集到所需的資金量；實力：自有資金足夠35%；周期：開發經營周期排布合理；調動：人力，物力資源。
一、財務如何評價項目的主要經濟指標
根據國家現行財稅制度和價格體系，分析、計算項目直接發生的財務效益和費用，編制財務報表，計算評價指標，考察項目的盈利能力、清償能力以及外匯平衡等財務狀況，據以判別項目的財務可行性。
房地產開發項目的財務評價指標最常用的分類方式是靜態評價指標和動態評價指標。
靜態投資是以某一基準年、月的建設要素的價格（時點價格）為依據所計算出的建設項目投資的瞬時值；動態投資是指在靜態投資分析基礎上考慮資金時間價值的經濟評價方法。它除了包括靜態投資所含內容之外，還包括建設期貸款利息、漲價預備費等。動態投資適應市場價格運行機制的要求，使投資的計劃、估算更加符合實際。
二、房地產投資項目基礎數據的分析估算
（一）首先，我們需要理順房地產開發投資的現金流模型。
現金流模型對應于房地產開發投資項目的主要過程，橫向軸表示房地產開發投資項目各個環節對應的時間點，縱向軸表示每個時間節點上對應的現金流入與現金流出情況，其中，凈現金流量=收入-支出，即項目開發凈利潤。
（二）其次，我們需要弄清四個重要板塊
1、板塊一為時間基數板塊，這里面涉及到開發建設期、銷售期、經營期的時間長短與交叉情況。
2、板塊二為成本估算板塊，涉及到成本的組成及其內涵，需要對類似項目的成本構成情況做市場收集與整理，做到模擬估算的成本構成盡量與實際相切近；其一般的基本組成包括土地取得費用、前期費用、建安成本、開發期間稅費、管理費用、銷售費用、財務費用及不可預見費用。
3、板塊三為稅賦板塊，主要涉及到房地產開發投資過程中涉及到的多個稅種，重要的是要知曉并安排其具體支付的時間節點。
4、板塊四就是我們所看到及用到的參數，經濟測算并不是一個孤立的存在，它是市場調查研究、物業發展組合、項目定位、建筑設計等等一系列成果與資料的集中綜合反映，通過經濟測算得到的量化結果去印證前述定性得到的成果可行性。
三、經濟測算需理清的四個難點
難點一是成本的計算。在理清成本構成主要類項后，需對其細分項進行分析，比如，前期費用中包含了可行性研究費用、勘察設計費、土地平整費用等等，需要在對收集到的相類似項目進行分析與整理基礎上，結合本身情況給予參數設定。
難點二收入的計算。根據項目的定位，可分為銷售物業與持有經營型物業。銷售型物業同時考慮銷售體量的變化與銷售價格的變化，持有型物業需要考慮持有時間段、持有期的租金/經營收入變化、持有期的成本變化、是否轉售等多方面的因素。測算時合理的設定相關計算參數。
難點三是資金的安排。資金安排情況直接影響到現金流量的流進與流出，資金的安排并不是主觀設定，而是依據市場上房地產項目資金安排的一般情況，結合項目本身的特點在保證邏輯通順理情況下，合理有序的對資金的發生時點進行安排。
難點四是測算套表的編排。在套表的具體編排中，我們需要運用到一定的數學方法與函數公式，比如在設定持有物業持有期內的租金變化時，可運用市場趨勢法分析；在求取動態財務指標內部收益率時，可采用函數公式IRR(現金流數組)。
四、需要樹立良好的工作心理
投資可行性分析測算本質是在用數據說明事實，用數據分析結果提供決策參考，它是一項客觀嚴謹而又需要藝術發揮的工作。每個項目的情況都不同，體現出來的投資可行性分析也不同，需要對具體項目，具體分析，然后具體制表。
經濟測算本身并不難，難的情況多數是我們在沒有對本項目情況做詳細考量分析的情況下，就匆匆照搬引用別的項目的模板，主動或被動被搬照引用模板里面的數據、鏈接、參數、架構等等所迷惑。
綜上，在做經濟測算時，我們需要樹立良好的工作心理，我們依賴的是充分調查的市場數據與資料，而不是所謂的經驗值與現成的套表模板。